Đà Nẵng có quy chế kiến trúc mới: người mua căn hộ đọc sao?

Ngày 02/11/2026, Cổng thông tin điện tử thành phố Đà Nẵng đưa tin UBND thành phố đã ban hành Quy chế quản lý kiến trúc đô thị Đà Nẵng và khu vực lân cận. Quyết định số 156/2026/QĐ-UBND ký ngày 30/10/2026 và có hiệu lực cùng ngày.

Bài này nói quy chế là công cụ để quản lý quy hoạch, cấp phép và kiến trúc. Bài cũng chỉ giấy nào người mua căn hộ nên hỏi. Bài không nói giá nhà tăng hay giảm.

Bài tóm tắt Cổng TTĐT TP Đà Nẵng và BNEWS ngày 02/11/2026, cùng bài Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam ngày 02/11/2026 về nhà ở riêng lẻ. Đây là bài đọc, không phải thông báo của UBND thành phố, không phải thông cáo của Sở Xây dựng và không phải thông cáo của The Camellia Sơn Trà.

Quy chế quản lý kiến trúc là gì

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (Thu Ngân, 12:30 ngày 02/11/2026), quy chế là cơ sở pháp lý để quản lý tổng thể cảnh quan, không gian và kiến trúc đô thị, nông thôn. Cùng nguồn, mục tiêu là cụ thể hóa luật, quy hoạch, quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật thành những nguyên tắc quản lý thống nhất.

Cổng thành phố cùng ngày ghi quy chế định hướng việc lập quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị, quy hoạch nông thôn và quy hoạch khu chức năng. Cùng nguồn, quy chế còn để quản lý cấp phép xây dựng và kiến trúc công trình. Đây là khung để đối chiếu hồ sơ, chưa phải giấy phép của một dự án căn hộ.

Quyết định 156 thay hai quyết định cũ

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (02/11/2026), Quyết định 156/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 30/10/2026. Quyết định này thay Quyết định 63/2023/QĐ-UBND ngày 28/12/2023 của UBND thành phố Đà Nẵng (cũ) và Quyết định 07/2026/QĐ-UBND ngày 15/01/2026.

Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam ngày 02/11/2026 ghi cùng số hiệu, cùng ngày hiệu lực và cùng hai quyết định bị thay. Bài này không chép lại từng điều của quy chế cũ. Người đọc lấy bản đang hiệu lực làm chuẩn, rồi đối chiếu giấy của đúng dự án.

Quy chế áp dụng ở đâu

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (02/11/2026), quy chế áp dụng trên địa giới 12 phường, 3 xã và đặc khu Hoàng Sa. Mười hai phường là Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và Hòa Xuân.

Ba xã là Hòa Vang, Hòa Tiến và Bà Nà. Cùng nguồn, bản sắc kiến trúc được định hướng theo ba đặc trưng cảnh quan Núi – Sông – Biển. Tên một phường trong danh sách này không cho biết một dự án nằm ở phân khu nào.

12 phân khu

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (02/11/2026), không gian được tổ chức thành 12 phân khu. Mỗi phân khu có đặc điểm tự nhiên, chức năng và định hướng kiến trúc riêng. Danh sách cổng thành phố ghi như sau.

• Sinh thái phía Tây

• Sinh thái phía Đông

• Ven sông Hàn và bờ Đông

• Ven vịnh Đà Nẵng

• Cảng biển Liên Chiểu

• Công nghệ cao

• Trung tâm lõi xanh

• Đổi mới sáng tạo

• Sân bay

• Đô thị sườn đồi

• Nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao

• Dự trữ phát triển

Chiều cao 50 m thuộc phân khu nào

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (02/11/2026), phân khu sinh thái phía Tây ưu tiên bảo vệ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, hệ sinh thái tự nhiên và nguồn nước. Cùng nguồn, phân khu này phát triển du lịch sinh thái với mật độ xây dựng thấp.

BNEWS (Quốc Dũng, 19:01 ngày 02/11/2026) ghi thêm mật độ xây dựng gộp của dự án ở phân khu sinh thái phía Tây chỉ từ 10% đến 20%. Mức này là của phân khu đó trong bài BNEWS, không phải mật độ của mọi dự án trong 12 phường.

BNEWS cùng ngày ghi phân khu sinh thái phía Đông gồm bán đảo Sơn Trà và quần đảo Hoàng Sa. Bán đảo Sơn Trà được bài nêu là khu du lịch quốc gia, với yêu cầu quản lý đặc thù nghiêm ngặt. Cùng bài, chiều cao công trình tại phân khu này được khống chế tối đa 50 m.

Cổng thành phố cùng ngày không viết mức 50 m. Cổng ghi bán đảo Sơn Trà là khu vực quản lý đặc thù, thiên nhiên là yếu tố chủ đạo. Đầu tư xây dựng phải cân bằng giữa phát triển với bảo tồn cảnh quan, đa dạng sinh học và an ninh, quốc phòng.

Mức 50 m trong bài BNEWS gắn với phân khu sinh thái phía Đông. Cổng thành phố liệt kê phường Sơn Trà là một trong 12 phường thuộc phạm vi cả quy chế.

Một địa chỉ ghi phường Sơn Trà chưa cho biết dự án nằm trong phân khu đó. Hỏi tên phân khu trong giấy của đúng dự án.

Ảnh minh họa tạo bằng AI

Ven sông, ven vịnh và thi tuyển thiết kế

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (02/11/2026), khu vực ven sông Hàn và bờ Đông hướng tới chức năng hành chính, chính trị, văn hóa, xã hội, tài chính, thương mại và dịch vụ. Cùng nguồn, khu vực này kết nối không gian công cộng, công viên, quảng trường và hành lang cảnh quan ven sông, ven biển.

Cùng cổng, khu vực ven vịnh Đà Nẵng hướng tới không gian đô thị hiện đại, thương mại và dịch vụ, gắn với việc bảo vệ cảnh quan ven biển. BNEWS (02/11/2026) ghi thêm hướng đô thị nén dọc đường Nguyễn Tất Thành, hợp thửa đất lớn, giảm mật độ xây dựng để tăng cây xanh nhưng nâng hệ số sử dụng đất.

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (02/11/2026), công trình có vị trí, quy mô và ý nghĩa quan trọng, tác động trực tiếp đến cảnh quan thành phố, phải tổ chức thi tuyển phương án thiết kế theo quy định. Bài này không kết luận một dự án căn hộ có thuộc diện phải thi tuyển hay không.

Cổng thành phố cùng ngày ghi Sở Xây dựng hướng dẫn chuyên môn về cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng theo phân cấp. UBND các phường, xã phổ biến quy chế và các quy định liên quan đến cấp phép xây dựng.

Nhà ở riêng lẻ có bảng mật độ riêng

Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam ngày 02/11/2026 dẫn quy chế về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ đô thị. Diện áp dụng được bài ghi gồm nhà liền kề, nhà giáp đường phố cũ, nhà chỉnh trang, và nhà nhiều tầng nhiều căn hộ quy mô dưới 20 căn để cho thuê.

Cùng bài, mật độ của nhóm này áp dụng mật độ xây dựng thuần tối đa theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành. Hệ số sử dụng đất của nhà ở riêng lẻ, trong mọi trường hợp, không quá 7 lần. Bài không đưa một bảng phần trăm mới thay cho quy chuẩn.

Về tầng cao, bài ghi các mức cho đường đô thị có vỉa hè, theo bề rộng lòng đường hiện trạng:

• Không quá 5,5 m: tối đa 6 tầng.

• Nhỏ hơn 7,5 m: tối đa 7 tầng.

• Từ 7,5 m đến không quá 10,5 m: tối đa 9 tầng.

• Từ 10,5 m trở lên: quản lý theo hệ số sử dụng đất của nhà ở riêng lẻ.

Cùng bài, lòng đường không quá 7,5 m thì tầng 1 và tầng lửng lùi 1,2 m so với chỉ giới đường đỏ, ban công vươn tối đa 1,2 m. Lòng đường từ 7,5 m trở lên thì mức lùi và ban công được ghi là 1,5 m. Các mức này là cho nhà ở riêng lẻ như bài đã nêu, không phải chiều cao của một chung cư đã có quy hoạch chi tiết.

Người mua căn hộ kiểm những giấy nào

Quy chế là khung quản lý của thành phố. Một căn hộ đang xem được đối chiếu bằng giấy của đúng dự án đó. Tên phường trên địa chỉ không thay tên phân khu.

• Hỏi dự án nằm ở phân khu nào trong 12 phân khu, và văn bản nào ghi tên phân khu đó.

• Hỏi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã phê duyệt của đúng dự án, gồm mật độ, số tầng và chiều cao.

• Hỏi giấy phép xây dựng, hoặc hồ sơ đang ở bước nào nếu chưa cấp phép.

• Nhờ chủ đầu tư và cơ quan cấp phép cho xem bản giấy hoặc đường dẫn văn bản. Một câu nói không thay cho giấy.

Không lấy mức tối đa 50 m của phân khu sinh thái phía Đông để gán cho mọi địa chỉ ở phường Sơn Trà. Không lấy bảng tầng cao nhà ở riêng lẻ để điền vào một chung cư. Hỏi giấy của đúng dự án.

Ảnh minh họa tạo bằng AI

Hỏi hồ sơ một căn hộ đã mở bán

Anh chị muốn ngồi đọc hồ sơ một căn hộ đã mở bán, tách khỏi tin quy chế ngày 02/11, liên hệ Nhật qua hotline hoặc Zalo 0934 885 108. Có thể ghé Camellia Gallery – Tầng 9, Bạch Đằng Complex, 50 Bạch Đằng, Đà Nẵng.

The Camellia Sơn Trà nằm tại giao lộ Lê Văn Lương – Lê Đức Thọ, phường Sơn Trà. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Địa ốc Thành Lâm. MBLAND phát triển dự án, WELAND phát triển kinh doanh.

Pháp lý đã công bố trên website là sổ hồng sở hữu lâu dài. Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai từ 13.07.2026. Bàn giao dự kiến 2028.

Buổi gặp để xem hồ sơ đã công bố. Các bài nguồn không nêu The Camellia Sơn Trà và không ghi dự án này thuộc phân khu nào. Bài không cam kết lợi nhuận và không nói giá sẽ tăng.

• Liên hệ — để lại nhu cầu →

Câu hỏi thường gặp

Quyết định 156/2026 có hiệu lực từ khi nào và thay quyết định nào?

Theo Cổng TTĐT TP Đà Nẵng (Thu Ngân, 02/11/2026), Quyết định 156/2026/QĐ-UBND ký ngày 30/10/2026 và có hiệu lực từ ngày 30/10/2026. Quyết định này thay Quyết định 63/2023/QĐ-UBND ngày 28/12/2023 và Quyết định 07/2026/QĐ-UBND ngày 15/01/2026. Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam ngày 02/11/2026 ghi cùng nội dung.

Mức cao tối đa 50 m có áp cho cả phường Sơn Trà không?

BNEWS (Quốc Dũng, 02/11/2026) ghi chiều cao công trình tối đa 50 m tại phân khu sinh thái phía Đông. Cùng bài, phân khu này gồm bán đảo Sơn Trà và quần đảo Hoàng Sa. Cổng thành phố không viết mức 50 m, và không ghi mức đó cho toàn bộ phường Sơn Trà.

Người mua căn hộ nên hỏi giấy gì trước khi đặt cọc?

Hỏi tên phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt, giấy phép xây dựng, và bản giấy hoặc đường dẫn do chủ đầu tư hay cơ quan cấp phép cung cấp. Không lấy mức 50 m của phân khu sinh thái phía Đông, và không lấy bảng tầng cao nhà ở riêng lẻ, để suy ra một chung cư khác. Bài này không phải thông báo của thành phố.

Lưu ý

Thông tin tổng hợp từ cổng thành phố và báo chí, mang tính tham khảo. Bài không phải thông báo chính thức của UBND thành phố Đà Nẵng, của Sở Xây dựng hay của The Camellia Sơn Trà. Bài không cam kết lợi nhuận, không kết luận giá nhà tăng hay giảm, và không ghi The Camellia Sơn Trà thuộc phân khu nào. Nguồn: Cổng TTĐT TP Đà Nẵng, Thu Ngân, 12:30 ngày 02/11/2026 — https://danang.gov.vn/vi/w/da-nang-ban-hanh-quy-che-quan-ly-kien-truc-do-thi-va-khu-vuc-lan-can ; BNEWS (TTXVN), Quốc Dũng, 19:01 ngày 02/11/2026 — https://bnews.vn/da-nang-ban-hanh-quy-che-quan-ly-kien-truc-do-thi-tren-12-phan-khu/442827.html ; Tạp chí Doanh nghiệp Việt Nam, 02/11/2026 — https://doanhnghiepvn.vn/tin-tuc/da-nang-quy-dinh-moi-nhat-ve-mat-do-xay-dung-doi-voi-nha-o-rieng-le-do-thi/20261102033816512. Ảnh đầu bài, ảnh bản đồ phân khu và ảnh người xem hồ sơ: Ảnh minh họa tạo bằng AI, không phải ảnh chụp thực tế và không phải bản đồ quy hoạch chính thức.