Sửa 3 luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS: người mua lưu ý gì?

Ngày 22/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình của Chính phủ về 3 dự án luật sửa đổi: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Theo VietnamPlus (TTXVN, 22.10.2026), đây là các dự thảo đang được Quốc hội xem xét. Ba văn bản chưa được thông qua và chưa có hiệu lực. Người đang tìm mua căn hộ, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai, nên đọc đây là định hướng sửa luật, không phải quy định đang áp dụng cho hợp đồng ký hôm nay.

Bài này tóm tắt tin VietnamPlus (TTXVN) ngày 22.10.2026 và điểm tin Kinh tế Xây dựng (Petrotimes) ngày 23.10.2026. Đây là bài đọc cho người mua căn hộ, không phải thông báo chính thức của Quốc hội, không phải thông cáo của Chính phủ và không phải thông báo của The Camellia Sơn Trà.

Ảnh đầu bài là phiên họp Quốc hội nghe trình bày Tờ trình về 3 dự án luật ngày 22/10/2026, theo chú thích VietnamPlus (Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN). Ảnh ghi hội trường phiên họp, không phải phối cảnh một dự án nhà ở và không phải ảnh The Camellia Sơn Trà.

Tóm tắt nhanh (đọc trong 30 giây)

• 22/10/2026: Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội 3 dự thảo sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (VietnamPlus, 22.10.2026). • Cả ba là dự thảo đang được Quốc hội xem xét, chưa được thông qua, chưa có hiệu lực. • Luật Đất đai (sửa đổi): 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương, 148 điều so với Luật Đất đai 2024; mỗi thửa đất gắn một mã định danh duy nhất; không còn quy định giá đất cụ thể. • Luật Nhà ở (sửa đổi): 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở 2023; chia 4 nhóm nhà ở; thêm chương nhà ở cho thuê. • Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật 2023; bổ sung quy trình giao dịch, mã định danh điện tử và cơ chế với 5% giá trị còn lại của hợp đồng. • Với bất động sản hình thành trong tương lai, báo cáo thẩm tra đề nghị quản lý khoản 5% trong tài khoản phong tỏa và phân biệt đặt cọc với huy động vốn (VietnamPlus, 22.10.2026). • Dự thảo nêu chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; tại phiên 22/10, đại biểu Bùi Xuân Hải đề xuất nghiên cứu cho nhận đặt cọc sớm hơn (Kinh tế Xây dựng, 23.10.2026). • Hôm nay người mua vẫn kiểm tra theo quy định đang áp dụng: pháp lý dự án, điều kiện đưa vào kinh doanh, hợp đồng, bảo lãnh và thanh toán theo tiến độ.

Dự thảo Luật Đất đai sửa những điểm nào

Theo VietnamPlus (22.10.2026), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương, 148 điều so với Luật Đất đai 2024. Cùng bài, mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên cả nước. Dự thảo quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Dự thảo không còn quy định giá đất cụ thể, mà tập trung vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Dự thảo còn bổ sung quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo Kinh tế Xây dựng (Petrotimes, 23.10.2026), dự thảo Luật Đất đai đề xuất áp dụng khoản tiền lũy tiến với đất dự án chậm đưa vào sử dụng. Khoản tiền này là nội dung trong dự thảo đang được Quốc hội xem xét, chưa phải mức đang thu và chưa áp dụng cho một dự án cụ thể. Việc dự thảo tập trung vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, theo VietnamPlus (22.10.2026), cũng không phải bảng giá một căn hộ và không phải thông báo điều chỉnh giá bán của một dự án.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa những điểm nào

Theo VietnamPlus (22.10.2026), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở 2023. Dự thảo phân nhà ở thành 4 nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Cùng bài, dự thảo bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê, luật hóa chính sách thí điểm nhà ở xã hội, và phân cấp 20/21 thủ tục hành chính cho địa phương.

Bốn nhóm nhà ở trong dự thảo là cách sắp xếp lại phạm vi điều chỉnh của luật, chưa phải cách phân loại một căn hộ đang chào bán hôm nay. Người mua căn hộ thương mại không nên hiểu việc luật hóa chính sách thí điểm nhà ở xã hội là thay đổi điều kiện mua của căn thương mại mình đang xem. Dự thảo chưa có hiệu lực.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa những điểm nào

Theo VietnamPlus (22.10.2026), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật năm 2023. Dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản; cấp mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân và bất động sản; mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng. Cùng bài, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng, thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận các bên.

Theo VietnamPlus (22.10.2026), UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7 điều kiện đầu tư kinh doanh. Các con số này mô tả dự thảo, không có nghĩa một thủ tục của một dự án tại Đà Nẵng đã được bỏ từ ngày 22/10/2026.

Báo cáo thẩm tra nói gì với nhà hình thành trong tương lai

Theo VietnamPlus (22.10.2026), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra. Với bất động sản hình thành trong tương lai, báo cáo đề nghị quy định nguyên tắc quản lý khoản 5% giá trị còn lại trong tài khoản phong tỏa, và phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc với huy động vốn. Cùng báo cáo đề nghị rà soát rõ các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực, và bảo đảm thời điểm hiệu lực đồng bộ giữa 3 luật.

Khoản 5% trong báo cáo thẩm tra là đề nghị đối với dự thảo, chưa phải quy tắc đang khóa tiền trong hợp đồng mua căn hộ hôm nay. Người mua không nên tự lấy 5% giá căn đang xem rồi coi đó là số tiền luật đã bắt phong tỏa. Khi 3 luật được thông qua, thời điểm hiệu lực còn phải đồng bộ, theo đúng nội dung báo cáo thẩm tra đã nêu. Bài này không ghi ngày các luật có hiệu lực, vì hai nguồn được dẫn không công bố ngày đó.

Đặt cọc tối đa 5% vẫn là nội dung dự thảo

Theo Kinh tế Xây dựng (Petrotimes, 23.10.2026), dự thảo nêu chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cùng bài, tại phiên thảo luận ngày 22/10, đại biểu Bùi Xuân Hải đề xuất nghiên cứu cho phép nhận đặt cọc sớm hơn. Báo nhận định cần cân bằng đề xuất đó với việc bảo vệ người mua.

Đề xuất của đại biểu là ý kiến tại phiên thảo luận, chưa phải điều khoản Quốc hội đã chốt. Mức trần 5% trong dự thảo cũng chưa có hiệu lực. Hôm nay, số tiền đặt cọc, thời điểm được nhận cọc và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh vẫn phải đọc trong hồ sơ và hợp đồng của đúng dự án, theo quy định đang áp dụng, không suy từ dự thảo.

Người mua căn hộ hình thành trong tương lai kiểm gì hôm nay

Ba dự thảo chưa có hiệu lực. Trong lúc Quốc hội còn xem xét, người định mua căn hộ hình thành trong tương lai vẫn đối chiếu hồ sơ của đúng dự án theo quy định đang áp dụng, không lấy dự thảo để bỏ qua giấy tờ hiện có.

Pháp lý dự án: hỏi các văn bản đã ban hành cho đúng dự án, gồm chủ trương đầu tư, quy hoạch được duyệt và giấy phép xây dựng nếu dự án thuộc diện phải có giấy phép đó. Một tin sửa luật không thay các giấy tờ này.

Điều kiện đưa vào kinh doanh: với nhà ở hình thành trong tương lai, hỏi văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, nếu sản phẩm thuộc diện phải có văn bản đó, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng. Theo Kinh tế Xây dựng (23.10.2026), chính dự thảo còn gắn việc thu đặt cọc với điều kiện bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Dù ở quy định đang áp dụng hay ở dự thảo, điều kiện đó không được thay bằng lời giới thiệu.

Hợp đồng: đọc tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, điều kiện nhận nhà và các phụ lục. Theo VietnamPlus (22.10.2026), báo cáo thẩm tra đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với huy động vốn, và rà soát các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực. Đó là việc của dự thảo. Với hợp đồng định ký hôm nay, người mua hỏi rõ khoản tiền mình trả là đặt cọc, là thanh toán theo tiến độ hay là khoản khác, và hỏi văn bản nào ghi nhận khoản đó.

Bảo lãnh và thanh toán theo tiến độ: hỏi bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ giao nhà, nếu giao dịch thuộc diện phải có bảo lãnh, và đối chiếu số tiền đã đóng với tiến độ ghi trong hợp đồng. Cơ chế bảo đảm 5% giá trị còn lại qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận các bên, theo VietnamPlus (22.10.2026), nằm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và chưa có hiệu lực. Không suy ra rằng mọi hợp đồng hôm nay đã có, hoặc chưa có, tài khoản phong tỏa.

Bài này không kết luận hồ sơ của một dự án cụ thể đã đủ hay chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Người mua đối chiếu văn bản của đúng dự án đang xem.

Hỏi hồ sơ tại Camellia Gallery

Anh chị muốn được giải thích các mốc pháp lý đã công bố của The Camellia Sơn Trà, liên hệ Nhật (Nhat Elite Realty) qua hotline hoặc Zalo 0934 885 108, hoặc ghé Camellia Gallery — Tầng 9, Bạch Đằng Complex, Đà Nẵng. The Camellia Sơn Trà nằm tại giao lộ Lê Văn Lương – Lê Đức Thọ, phường Sơn Trà, Đà Nẵng. MBLAND phát triển dự án, WELAND phát triển kinh doanh. Buổi gặp đối chiếu hồ sơ đã công bố trên website, không phải kết luận rằng 3 dự thảo luật đã có hiệu lực.

• Fact sheet The Camellia Sơn Trà →
• Liên hệ — hẹn xem tại gallery →

Câu hỏi thường gặp

Ba dự thảo luật đã có hiệu lực chưa?

Chưa. Theo VietnamPlus (22.10.2026), ngày 22/10/2026 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình về 3 dự án luật sửa đổi: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đó là dự thảo đang được Quốc hội xem xét. Báo cáo thẩm tra, cùng bài, còn đề nghị bảo đảm thời điểm hiệu lực đồng bộ giữa 3 luật. Bài này không phải thông báo các luật đã được thông qua.

Dự thảo nói gì về 5% giá trị hợp đồng và tiền đặt cọc?

Theo VietnamPlus (22.10.2026), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng, qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận các bên. Báo cáo thẩm tra đề nghị quy định nguyên tắc quản lý khoản 5% đó trong tài khoản phong tỏa với bất động sản hình thành trong tương lai, và phân biệt thỏa thuận đặt cọc với huy động vốn. Theo Kinh tế Xây dựng (23.10.2026), dự thảo nêu chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đại biểu Bùi Xuân Hải đề xuất nghiên cứu cho nhận đặt cọc sớm hơn, và báo nhận định cần cân bằng với việc bảo vệ người mua. Các mức 5% này nằm trong dự thảo, chưa có hiệu lực.

Người mua căn hộ hình thành trong tương lai nên kiểm gì khi dự thảo chưa có hiệu lực?

Kiểm pháp lý của đúng dự án, văn bản đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh nếu sản phẩm thuộc diện phải có, nội dung hợp đồng, rồi bảo lãnh ngân hàng cùng tiến độ thanh toán đang ghi trong hồ sơ. Không lấy số chương, số điều hay mức 5% trong dự thảo để thay các giấy tờ đó. Theo VietnamPlus (22.10.2026) và Kinh tế Xây dựng (23.10.2026), 3 dự án luật vẫn đang được Quốc hội xem xét.

Lưu ý

Lưu ý: Bài tổng hợp từ báo chí về các dự thảo đang được Quốc hội xem xét, chưa được thông qua và chưa có hiệu lực. Bài không phải thông báo chính thức của Quốc hội hay Chính phủ, không phải thông báo của The Camellia Sơn Trà, không thay tư vấn pháp lý và không cam kết lợi nhuận hay giá. Nguồn: VietnamPlus (TTXVN), 22.10.2026 — https://www.vietnamplus.vn/chinh-phu-trinh-3-du-an-sua-doi-luat-dat-dai-nha-o-va-kinh-doanh-bat-dong-san-post1143533.vnp ; Kinh tế Xây dựng (Petrotimes), 23.10.2026 — https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/diem-tin-xay-dung-bat-dong-san-ngay-23-10-de-xuat-sua-doi-ba-luat-ve-dat-dai-nha-o-va-kinh-doanh-747057.html. Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN (Quốc hội nghe trình bày Tờ trình về 3 dự án luật, 22/10/2026), qua VietnamPlus.