Sở hữu chung, quỹ bảo trì 2%: người mua căn hộ cần hỏi gì?

Chiều 28/10/2026, Quốc hội thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại hội trường, với 30 đại biểu phát biểu; phiên thảo luận tổ ngày 22/10 đã có 141 lượt đại biểu phát biểu (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026). Thảo luận chiều 28/10 gồm nhiều nhóm việc, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, chất lượng quản lý nhà chung cư và việc cải tạo chung cư cũ. Với người mua căn hộ, chỗ cần đọc là cách dự thảo làm rõ sở hữu riêng và sở hữu chung, cùng kinh phí bảo trì 2%: hai quy định này cho biết ai trả tiền và ai quản lý sảnh, thang máy, hành lang và hệ thống thoát nạn sau khi nhận nhà (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026; Báo Chính phủ, 22/10/2026).

Bài này tóm tắt báo chí về một dự thảo đang được Quốc hội thảo luận tại kỳ họp. Bài không phải thông báo chính thức của Quốc hội hay của Bộ Xây dựng, không phải nghị định hướng dẫn, và không phải tư vấn pháp lý cho một hợp đồng cụ thể.

Ảnh đầu bài là Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình tại hội trường chiều 28/10/2026. Ảnh: Media Quốc hội/Báo Xây dựng. Ảnh trong phần ba nhóm sở hữu là Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) phát biểu tại thảo luận tổ. Ảnh: Báo Chính phủ. Ảnh sảnh thang máy và ảnh người đọc báo cáo là ảnh minh họa tạo bằng AI, không gắn một tòa nhà có tên và không có logo.

Chiều 28/10 Quốc hội bàn gì về quản lý chung cư

Chiều 28/10/2026, Quốc hội thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại hội trường. Theo Báo Xây dựng (Văn Duẩn, 28/10/2026), phiên này có 30 đại biểu phát biểu. Cùng bài ghi phiên thảo luận tổ ngày 22/10 đã có 141 lượt đại biểu phát biểu. Số 30 là số đại biểu phát biểu tại hội trường, số 141 là số lượt phát biểu tại phiên tổ, theo đúng cách bài báo ghi, không phải số điều khoản đã được chốt. (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026)

Nội dung thảo luận, theo Báo Xây dựng ngày 28/10/2026, gồm nhiều nhóm việc, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, chất lượng quản lý nhà chung cư, và những vướng mắc khi cải tạo chung cư cũ. Phần quản lý nhà chung cư là phần người mua căn hộ gặp lại trên hợp đồng sau khi nhận nhà: ai giữ sảnh, thang máy, hành lang, và ai trả tiền bảo trì các hạng mục đó. (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026)

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình rằng dự thảo xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình của tòa nhà, theo Báo Xây dựng ngày 28/10/2026. Khi nhà phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, được hỗ trợ tái định cư, hoặc góp tiền để xây dựng lại. Bài báo không nêu một số năm niên hạn cho một tòa cụ thể, và không nêu mức bồi thường. (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026)

Để giảm tranh chấp trong quản lý vận hành, dự thảo cũng làm rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, theo Báo Xây dựng ngày 28/10/2026. Chi tiết của việc phân định này được giao cho nghị định hướng dẫn. Câu này nói dự thảo đang làm rõ ranh giới sở hữu, không nói một hợp đồng mua căn hộ hôm nay đã được viết lại theo nghị định đó. (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026)

Ba nhóm sở hữu đại biểu đề nghị phân định

Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) đề nghị phân biệt ba nhóm hạng mục, nhất là ở nhà hỗn hợp nhiều chức năng, theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026. Nhóm một là hạng mục sở hữu riêng hợp pháp. Nhóm hai là hạng mục thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng. Nhóm ba là hạng mục thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà. Đây là ý kiến đại biểu tại phiên thảo luận tổ, chưa phải điều Quốc hội đã thông qua. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Việc xác định sở hữu, theo ý kiến được Báo Chính phủ ghi ngày 22/10/2026, căn cứ hồ sơ dự án, thiết kế đã phê duyệt, quy định về sở hữu, và hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nạn và hạ tầng kỹ thuật phục vụ cả tòa nhà phải thuộc sở hữu chung. Cùng ý kiến nêu cần có quy tắc xử lý hợp đồng không ghi rõ sở hữu. Người mua vì vậy không chỉ đọc một câu «phần chung» trên tờ giới thiệu, mà hỏi bốn chỗ vừa nêu có khớp nhau hay không. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Thang máy và hành lang không mặc nhiên là sở hữu riêng chỉ vì chúng phục vụ một khu, theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026. Ý này nằm trong phần đại biểu đề nghị phân định sở hữu ở nhà hỗn hợp, và chưa phải quy định đang áp dụng cho hợp đồng ký hôm nay. Một khu căn hộ có thang máy riêng vẫn phải hỏi thang đó được ghi là sở hữu chung của khu, của cả tòa, hay là sở hữu riêng. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Quỹ bảo trì 2%: giữ mức đóng, minh bạch cách dùng

Kinh phí bảo trì 2% được giữ nguyên mức đóng, theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026. Việc phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng khoản này phải rõ. Quỹ của khu này không được dùng để chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác. Ảnh dưới đây là sảnh căn hộ với hai thang máy, không biển hiệu và không logo. Ảnh minh họa tạo bằng AI. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Phương án phân quỹ được nêu trên Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 gồm hai phần. Ban quản trị quản lý phần dành cho hạng mục dùng chung cả tòa và phần diện tích chung của khu căn hộ. Chủ sở hữu khu thương mại, dịch vụ quản lý phần dành cho diện tích chung của khu đó. Đây là phương án được đề nghị, chưa phải cơ cấu quỹ đã được Quốc hội chốt trong luật. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh dài hạn, gồm văn phòng, khách sạn và cửa hàng, dự thảo tính kinh phí bảo trì 2% theo giá căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao, theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026. Đại biểu đề nghị bổ sung một cách định giá theo chức năng của không gian đó, được thẩm định khách quan và được công khai lúc bàn giao. Bài báo không nêu một mức giá căn hộ, và không nêu tên một dự án. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Đại biểu Quốc hội Tạ Thị Yên (Điện Biên) đề nghị công khai, minh bạch hơn khi sử dụng quỹ và tài sản chung, theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026. Đại biểu cũng đề nghị làm rõ trách nhiệm của ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành, có giám sát của cơ quan nhà nước, và có cách để cư dân tiếp cận thông tin cùng tham gia giám sát. Cùng ý kiến đề nghị bảo vệ người mua khi dự án chậm, đình trệ, hoặc khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết. (Nguồn: Báo Chính phủ, 22/10/2026)

Người mua căn hộ nên hỏi gì trước khi ký

Năm câu dưới đây bám các điểm Báo Xây dựng ngày 28/10/2026 và Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 đã nêu. Đây là việc người mua hỏi trên hồ sơ của đúng căn mình định ký. Bài không kết luận một tòa nhà cụ thể đã trả lời các câu đó.

Câu thứ nhất: hợp đồng liệt kê hạng mục nào là sở hữu riêng, hạng mục nào là sở hữu chung. Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 ghi ý kiến xác định sở hữu căn cứ hồ sơ dự án, thiết kế đã phê duyệt, quy định về sở hữu, và hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Người mua đối chiếu danh mục trên hợp đồng với các giấy đó, và hỏi hợp đồng có chỗ nào chưa ghi rõ sở hữu hay không, vì cùng nguồn nêu cần có quy tắc xử lý hợp đồng không ghi rõ.

Câu thứ hai: kinh phí bảo trì 2% được thu thế nào, đang giữ ở đâu, và khi nào bàn giao cho ban quản trị. Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 ghi mức 2% được giữ nguyên, còn phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng phải rõ. Người mua hỏi đúng ba việc thu, giữ và bàn giao trên giấy của dự án mình định ký, không lấy một bài báo làm biên bản bàn giao quỹ.

Câu thứ ba: tòa nhà có khu thương mại, dịch vụ hay không, và phần sở hữu chung của khu đó được tách khỏi phần của khu căn hộ ra sao. Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 ghi phương án ban quản trị quản lý phần cả tòa và phần chung của khu căn hộ, còn chủ sở hữu khu thương mại, dịch vụ quản lý phần chung của khu mình. Cùng nguồn ghi quỹ của khu này không chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu kia. Người mua hỏi ranh giới đó có được ghi trong hợp đồng hay chưa.

Câu thứ tư: nội quy quản lý vận hành có trong bộ hồ sơ được giao khi ký hay không. Báo Xây dựng ngày 28/10/2026 ghi thảo luận có chất lượng quản lý nhà chung cư, và dự thảo làm rõ sở hữu riêng, sở hữu chung để giảm tranh chấp trong quản lý vận hành. Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 ghi đề nghị làm rõ trách nhiệm của ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Nội quy là chỗ các trách nhiệm đó, nếu có, được viết thành điều khoản cho cư dân đọc.

Câu thứ năm: cư dân xem báo cáo sử dụng quỹ ở đâu. Đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên) đề nghị công khai, minh bạch việc dùng quỹ và tài sản chung, và đề nghị có cách để cư dân tiếp cận thông tin, tham gia giám sát, theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026. Người mua hỏi hợp đồng hoặc nội quy có ghi kỳ công khai và nơi xem báo cáo hay không. Ảnh dưới đây là người ngồi xem báo cáo trên bàn; chữ trên giấy không đọc được. Ảnh minh họa tạo bằng AI.

Dự thảo còn đang hoàn thiện

Luật Nhà ở (sửa đổi), tính đến Báo Xây dựng ngày 28/10/2026, vẫn là dự thảo. Cùng bài ghi Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để hoàn thiện dự thảo sau phiên họp, và chi tiết phần sở hữu riêng, sở hữu chung được giao cho nghị định hướng dẫn. Các bài được dẫn không công bố ngày luật được thông qua và không công bố ngày có hiệu lực. Người mua không lấy dự thảo để bỏ qua hợp đồng đang được mời ký. (Nguồn: Báo Xây dựng, 28/10/2026)

Cần đọc hợp đồng căn hộ cùng chuyên viên

Anh chị muốn ngồi đọc hợp đồng và hồ sơ căn hộ The Camellia Sơn Trà cùng chuyên viên, liên hệ Nhật qua hotline hoặc Zalo 0934 885 108, hoặc ghé Camellia Gallery – Tầng 9, Bạch Đằng Complex, 50 Bạch Đằng, Đà Nẵng. The Camellia Sơn Trà nằm tại giao lộ Lê Văn Lương – Lê Đức Thọ, phường Sơn Trà, tựa lưng bán đảo Sơn Trà. Phát triển dự án: MBLAND · Phát triển kinh doanh: WELAND. Buổi gặp để xem giấy tờ đã công bố và để đặt các câu hỏi về sở hữu riêng, sở hữu chung và kinh phí bảo trì trên đúng hợp đồng. Buổi gặp không kết luận dự thảo đã có hiệu lực, và không thay ý kiến của cơ quan nhà nước.

• Liên hệ — hẹn đọc hồ sơ →
• Hồ sơ đã công bố →

Câu hỏi thường gặp

Quỹ bảo trì 2% có thay đổi trong dự thảo không?

Không đổi mức đóng, theo những gì Báo Chính phủ ngày 22/10/2026 ghi: kinh phí bảo trì 2% được giữ nguyên. Cùng bài, phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng phải rõ, và quỹ của khu này không được chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác. Phương án giao ban quản trị quản lý phần cả tòa và phần chung của khu căn hộ, còn chủ sở hữu khu thương mại, dịch vụ quản lý phần chung của khu đó, là phương án được nêu, chưa phải điều đã thông qua. Với diện tích chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh dài hạn, dự thảo đang tính 2% theo giá căn hộ cao nhất lúc bàn giao; đại biểu đề nghị thêm cách định giá theo chức năng của không gian, thẩm định khách quan và công khai lúc bàn giao. Báo Xây dựng ngày 28/10/2026 không nhắc mức 2%.

Thang máy, hành lang có mặc nhiên là sở hữu riêng của một khu không?

Không. Theo Báo Chính phủ ngày 22/10/2026, thang máy và hành lang không mặc nhiên được coi là sở hữu riêng chỉ vì chúng phục vụ một khu. Cùng bài, kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nạn và hạ tầng kỹ thuật phục vụ cả tòa nhà phải thuộc sở hữu chung. Đại biểu Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) đề nghị tách ba nhóm: sở hữu riêng hợp pháp, sở hữu chung của từng khu chức năng, và sở hữu chung của cả tòa. Đây là ý kiến trong thảo luận về dự thảo, chưa phải luật đã có hiệu lực.

Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có hiệu lực chưa?

Chưa. Tính đến Báo Xây dựng ngày 28/10/2026 và Báo Chính phủ ngày 22/10/2026, Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn là dự thảo đang được thảo luận tại kỳ họp, chưa được thông qua. Báo Xây dựng ghi Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để hoàn thiện dự thảo sau phiên họp, và chi tiết sở hữu riêng, sở hữu chung nằm ở nghị định hướng dẫn. Bài này không phải thông báo luật đã có hiệu lực.

Lưu ý

Lưu ý: Bài tóm tắt báo chí về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Bài không phải thông báo chính thức và không phải tư vấn pháp lý. Quy định cuối cùng theo luật và nghị định sau khi được thông qua. Nguồn: Báo Xây dựng, Văn Duẩn, 28/10/2026 — https://baoxaydung.vn/bo-truong-tran-hong-minh-lam-ro-nhieu-noi-dung-dai-bieu-quan-tam-ve-luat-nha-o-sua-doi-192261028184244189.htm ; Báo Chính phủ (Chinhphu.vn), 22/10/2026 — https://baochinhphu.vn/hoan-thien-quy-dinh-ve-so-huu-chung-rieng-va-quan-ly-quy-bao-tri-nha-chung-cu-102261022113540815.htm. Ảnh đầu bài: Media Quốc hội/Báo Xây dựng. Ảnh đại biểu Vũ Văn Tiến: Báo Chính phủ. Ảnh sảnh thang máy và ảnh người đọc báo cáo: ảnh minh họa tạo bằng AI.